2014년 들어 중국 경제성장이 둔화되는 조짐을 보이면서 중국 위기론이 비등하고 있다. 그 중심에 중국 부동산 시장이 있다. 서구 세계에서는 부동산 버블 붕괴로 인한 중국판 서브프라임 사태를 우려하고 있다.

그동안 중국 부동산 시장은 정부가 건드리기만 하면 가격이 올라갔다. 중국 국무원은 2003년부터 10년간 9차례의 부동산 투기 대책을 내놓았지만 부동산가격 상승을 잡지는 못했다. 그 사이 상하이 집값은 500%나 올랐고 베이징도 365%가 올랐다. 부동산 경기에 영향을 받는 금융과 건자재, 화학, 기계업종의 시가총액 비중도 60%를 넘어섰다.

지난해 중국은 양도세 20% 부과 조치를 단행했다. 강력한 부동산 투기 대책이었다. 하지만 부동산 가격을 잡을지는 의문이다. 단기적으로 냉각수 역할은 할 수 있지만 시장을 멈추기엔 역부족이다. 중국 주택 시장은 수요가 공급을 초과하는 상황이다. 수요가 공급보다 강하면 세금은 매입자에게 전가돼 때문에 오히려 집값 상승의 요인이 되기 때문이다.

중국은 소득대비 부동산 가격이 높다. 그래서 대도시 부동산 가격 거품이 꺼지면 미국과 같은 서브프라임 사태가 올 수 있다는 우려가 서구 세계에서 나오고 있다. 그러나 중국의 경제성장률과 도시화율, 인구분포 그리고 부동산금융제도를 보면 그럴 가능성은 낮다.

먼저 성장률을 보자. 중국의 부동산 가격이 떨어지지 않고 있는 것은 고성장과 소득수준 향상 때문이다. 전 세계 국가 중 7%대 성장을 하는 나라에서 집값이 떨어진 예는 없다. 고성장기에는 도시화, 공업화로 돈이 많이 풀리기 때문에 주택 수요가 많다. 당연히 집값은 오를 수밖에 없다. 한국의 경우를 되돌아 보면 알 수 있는 사실이다.

둘째는 도시화율과 인구 분포다. 중국의 도시화율은 현재 53%다. 인구 절반이 아직 시골에 산다. 중국의 도시화율은 매년 1.4% 진행되고 있다. 매년 1,900만 명이 도시로 나온다. 중국의 연간 신혼부부 수는 1,400만 쌍이다. 단순 계산으로 연간 3,300만 개의 방이 필요하다. 방 3개짜리 집 1,100만 채는 지어야 수요를 충족할 수 있다. 현재 중국은 매년 700만~1,000만 채 정도의 집을 지어 공급하고 있다. 구조적인 공급부족임을 알 수 있다. 여기에 매년 700만 명의 대졸자들이 살 집이 필요하다. 강한 실수요가 뒷받침되기 때문에 집값이 오르는 것이다.

셋째는 부동산금융이다. 중국은행의 부동산대출은 총대출의 20% 선에 불과하다. 부동산대출에서 일부 부실이 나도 이를 감내할 능력이 된다. 또한 서브프라임 모기지 같은 부동산 파생상품 자체가 없다. 미국의 서브프라임사태는 실수요는 없는데 돈 벌 욕심에 자기 돈의 30~60배에 달하는 레버리지를 걸어 부동산 상품을 서로 사고팔면서 시작됐다. 부동산 가격이 1/30~1/60 이상 떨어지면 바로 망할 수밖에 없는 구조였다. 중국은 이런 레버리지 상품이 없기 때문에 미국처럼 부동산금융시장이 한꺼번에 무너지지 않는다. 또 중국 은행들은 예금을 초과해서 대출을 할 수가 없어 (예금의 75% 범위에서 가능) 서구 세계처럼 대출회수를 하지 못해 예금인출 요구에 응하지 못하는 사태가 나기 어렵다.

2014년 들어 최근까지도 중국 부동산가격은 하락한 적이 없다. 부동산가격 상승률은 둔화됐지만 마이너스로 빠진 것이 아니다. 홍콩 부동산재벌 리카싱과 중국 부동산재벌 완다그룹 왕지엔린 회장이 부동산매각을 했다는 소문이 나면서 중국 부동산버블 붕괴설이 나오기 시작했다. 여기엔 저간의 사정이 있다. 2013년부터 시진핑 주석이 부정부패 단속과정에서 공무원의 5성급 호텔 출입을 금지하면서 5성급 호텔의 매출이 급감했다. 그래서 일부 5성급호텔은 자발적으로 5성급을 4성급으로 낮추는 일도 생기고 있다. 완다그룹은 5성급 호텔만 전국에 61개를 가지고 있다. 리카싱과 왕지엔린 회장이 매각한 것은 주거용 부동산이 아니다. 모두 호텔 또는 호텔관련 쇼핑몰이다. 시진핑의 정책을 먼저 알아차린 부동산업계의 거물 두 명이 먼저 액션을 취한 것이다.

지속적인 가격상승에도 중국 주거용 부동산의 거품붕괴가 생기지 않는 이유는 ‘강한 실수요’와 ‘거대한 공급부족’이라는 구조적 문제에 있다. 또한 중국 지방정부 재정수입의 30~60%는 토지매각대금에 의존하고 있다. 만약 부동산가격이 반 토막 나면 지방재정에 큰 구멍이 난다. 중국 정부도 부동산 가격 하락을 바라지는 않는다. 가격 상승의 경우 GDP성장률 정도로 오르는 것을 원하고 있다.

지역별로 3~4선 도시의 부동산 가격은 일시적인 공급과잉으로 가격이 하락할 수 있다. 하지만 계속 인구가 집중되는1~2선 대도시는 그럴 가능성이 낮다. 공급부족, 선진국의 80~90% 수준에 한참 못 미치는 중국의 도시화 수준, 그리고 미래 10년 중국의 성장을 신도시화에서 찾으려는 리커창 총리의 성장전략을 감안하면 중국의 부동산버블 붕괴 가능성은 아직 한참 멀었다는 것을 알 수 있다.

전병서 소장은…
대우증권 리서치본부장과 IB본부장을 역임했다. 한화증권 리서치본부장을 거쳐 현재 경희대 경영대학원 중국경영학과 객원교수, 중국경제금융연구소 소장으로 재직하고 있다. 중국 칭화대 경제관리학원(석사), 푸단대 관리학원(석사·박사)에서 공부한 그는 현재 중국 자본시장 개방과 위안화 국제화, 중국 성장산업에 대한 연구를 주로 하고 있다. 저서로는 ‘금융대국 중국의 탄생’, ‘5년 후 중국’ 등이 있다.